Как украинцам купить дом или квартиру в Словакии?

Покупка жилья в Словакии для украинцев в 2025 году стала не просто желанной целью, а реальным шагом к стабильности. После начала войны многие граждане Украины выбрали Словакию как место для временного или постоянного проживания. В то же время растет и интерес к жилью в Словакии для украинцев - как аренды, так и приобретения.

В этой статье мы расскажем, как официально купить квартиру или дом, сколько это стоит, какие документы нужны, какие юридические нюансы следует учесть, и какие есть альтернативы для временного проживания. Это - практический гид для тех, кто хочет сделать Словакию своим вторым домом или инвестировать в недвижимость за рубежом.

Если Вы хотите больше узнать о покупке недвижимости в Словакии, приглашаем Вас посетить наш блог.

Почему украинцы все чаще покупают жилье в Словакии?

С каждым годом спрос на жилье в Словакии для украинцев растет. Причины разные - от стремления к безопасности до инвестиционных целей.

География, язык, менталитет - что привлекает?

• Близость к Украине. Из Львова в Кошице - менее 4 часов на автомобиле.
• Схожесть языков и культуры. Многие украинцы легко адаптируются к словацкой среде.
• Европейский уровень жизни. Более высокое качество услуг, образования, медицины, чем в большинстве регионов Украины.
• Относительно доступные цены на жилье. По сравнению с другими странами ЕС, цены на жилье в Словакии все еще остаются ниже, особенно вне Братиславы.

Словакия — относительно маленькая страна. Но на небольшой территории расположены сотни замков и исторических памятников, а местная природа поражает своим разнообразием и красотой. 15 потрясающих мест, которые необходимо посетить >>>>>

Переезд, бизнес, ПМЖ: какие причины покупки

• Временная защита или ПМЖ. Многие планируют оставаться надолго и хотят иметь собственное жилье.
• Обучение или работа детей. Если ребенок учится в Словакии, родители часто покупают жилье рядом.
• Бизнес и инвестиции. Некоторые украинцы рассматривают недвижимость как способ сбережения и дохода - через аренду или перепродажу.

Братислава – культурная столица Словакии. Здесь вы сможете посетить музеи, театры, галереи, участвовать в фестивалях и концертах. Город предлагает разнообразные возможности для активного досуга и саморазвития >>>>>

Цены на недвижимость разнятся в зависимости от локации. Недвижимость в Словакии недорого можно найти в восточной части страны.

Может ли украинец официально купить квартиру или дом в Словакии?

Приобретение недвижимости иностранцами в Словакии разрешено законом. Однако для украинских граждан действуют определенные условия, которые зависят от их статуса пребывания в стране.

После 2022 года, Словакия упростила многие процедуры для украинцев, особенно тех, кто находится здесь по временной защите или имеет вид на жительство. Но важно знать, какие именно правила касаются покупки жилья.

Какой статус позволяет купить недвижимость?

Украинцы могут покупать жилье в Словакии, если имеют:

• Временную защиту (dočasná ochrana) - не запрещает покупку жилья.
• Временное или постоянное проживание (povolenie na pobyt) - дает полное право владения недвижимостью.
• Рабочую визу или учебное разрешение на проживание - также позволяет инвестировать в квартиру или дом.

Если вы находитесь в Словакии без официального статуса, купить жилье де-факто возможно, но оформить его без вида на жительство сложнее - понадобится представитель (например, юрлицо или доверенное лицо).

Ограничения для иностранцев: что важно знать

• Жилая недвижимость доступна для покупки без ограничений.
• Сельскохозяйственная земля не продается иностранцам без ПМЖ.
• Коммерческая недвижимость доступна при условии регистрации компании в Словакии.

Совет: Чтобы избежать налоговых или правовых сложностей, лучше покупать недвижимость через лицензированного риэлтора или нотариуса, который имеет опыт работы с украинцами.

Получение ПМЖ в Словакии имеет ряд преимуществ. Оно позволяет не только свободно путешествовать, но и дает доступ к работе, обучению (узнайте почему студенты выбирают эту страну для обучения), медицинскому обслуживанию и социальным льготам (подробности по ссылке). Читайте в нашем блоге о том, как получить постоянное место жительства в Словакии >>>>>>

Среди покупателей недвижимости в Словакии, немало и тех, кто просто полюбил эту тихую, недорогую страну. 

Сколько стоит недвижимость в Словакии в 2025 году?

Цены на жильё в Словакии в 2025 году остаются доступными по сравнению с Чехией, Австрией и Германией. Однако региональные различия существенны: в столице Братиславе стоимость значительно выше, чем в восточных регионах или малых городах.

Средние цены по регионам: Братислава, Кошице, курортные зоны

Сравнительная таблица цен на жильё в Словакии 2025

Цены актуальны на начало 2025 года. Курортная недвижимость и новостройки стоят дороже — особенно в туристических зонах.

Квартира, дом, новостройка, вторичка: что выгоднее

Квартиры — проще найти и оформить, особенно в больших городах. Вторичный рынок дешевле, но может потребовать ремонта.

Дома — подойдут для семей и долгосрочного проживания, особенно в сельской местности. Больше затрат на обслуживание, но больше простора.

Новостройки — энергоэффективные и современные, но иногда сдают без отделки. Цена — выше рынка.

Вторичка — дешевле и быстрее оформляется, но стоит проверять техническое состояние.

Дополнительные расходы: налоги, нотариус, посредник

Что нужно учитывать при покупке жилья в Словакии:

• Нотариальные услуги — 600–1200 €
• Регистрационный сбор — около 100 €
• Услуги риелтора (если есть) — 3–5 % от стоимости
• Налог на недвижимость — от 20 до 150 € в год (зависит от площади и муниципалитета)
• Перевод документов и юридическая проверка — от 200 €

Часто продавец берёт часть комиссии на себя — это можно уточнять при переговорах.

Совет: На этом этапе важно иметь финансовый резерв минимум 5–7 % от суммы сделки на дополнительные расходы.

В Словакии, как и в других странах Европы - высшее образование бесплатно. А это значит, что здесь огромное количество специальностей, университетов и факультетов в разных городах. Мы расскажем об университетах и где можно получить образование >>>>>

Переезд в Словакию. ВНЖ в Словакии

Какие документы нужны украинцу для покупки недвижимости?

Для физических лиц

Если украинец планирует купить жильё в Словакии как частное лицо, ему нужно подготовить стандартный пакет документов. Он может отличаться в деталях в зависимости от региона и типа недвижимости, но в целом включает:

• Загранпаспорт и/или внутренний паспорт с переведённой копией
• Документ, подтверждающий легальное пребывание в Словакии (например, временная защита, ВНЖ, ПМЖ)
• ИНН / идентификационный код
• Подтверждение источника доходов или выписка с банковского счёта
• Словакский банковский счёт (если оплата будет изнутри страны)
• При необходимости — перевод документов на словацкий язык и нотариальное заверение

Важно помнить, что наличие всех документов облегчает заключение договора купли-продажи и регистрацию собственности в кадастре.

Если покупка осуществляется через бизнес или юрлицо

Покупка недвижимости от имени компании — это распространённая практика для украинских предпринимателей, которые открывают филиалы в Словакии или переезжают с бизнесом. В таком случае нужно:

• Регистрация юридического лица в Словакии (s.r.o.)
• Выписка из Торгового реестра (Obchodný register)
• Устав и решение о покупке недвижимости
• Подтверждение полномочий представителя
• Банковский счёт компании
• Финансовые отчёты / источник средств

Для бизнеса важно заранее проконсультироваться с юристом и налоговым консультантом, особенно если планируется сдача объекта в аренду.

Желание получить ВНЖ в Словакии через бизнес-иммиграцию и в дальнейшем жить в одной из европейских стран на его основе занимает первое место в списке причин для покупки словацкой недвижимости.

Этапы покупки недвижимости в Словакии

Покупка жилья - это не только вопрос финансов, но и четкая юридическая процедура, которая включает несколько важных этапов. Знание этого процесса позволяет избежать рисков и ошибок.

Покупка недвижимости в Словакии для украинцев проходит в несколько основных этапов. Они одинаковы как для физических лиц, так и для юридических, хотя во втором случае перечень документов может быть шире.

Поиск объекта

На этом этапе покупатель:

• Определяет регион и тип недвижимости (квартира, дом, новостройка)
• Устанавливает бюджет и параметры (площадь, состояние, расположение)
• Использует онлайн-платформы: Reality.sk, Nehnutelnosti.sk, TopReality.sk

Часто подбором занимается агент по недвижимости. Важно проверить лицензию и условия его работы (например, комиссию и сроки).

Проверка документов и резервирование

Перед подписанием каких-либо документов необходимо:

• Проверить юридическую «чистоту» объекта: нет ли арестов, долгов, двойной продажи
• Уточнить собственника и историю объекта
• Запросить выписку из кадастра (kataster)

Затем заключается договор резервации, и покупатель вносит аванс (обычно 5–10 % от стоимости). В договоре оговариваются сроки заключения основного контракта и ответственность сторон.

Договор купли-продажи и регистрация

Основной документ — договор купли-продажи, который готовится нотариусом или юристом. Он подписывается обеими сторонами, после чего:

• Оплата производится через нотариальный депозит или напрямую продавцу
• Договор подаётся в кадастр для смены собственника (обычно 20–30 дней)
• Новый владелец получает выписку из реестра и ключи от жилья

Рекомендуется выбирать нотариуса, имеющего опыт работы с иностранцами. Он сможет объяснить нюансы сделки и защитить ваши интересы.

Откройте для себя чудеса Словакии, вместе с Prague Education Center! Мы подберем для вас языковые курсы (ознакомьтесь с ними по ссылке), которые помогут достичь нужного уровня и подготовиться к поступлению. Оставь заявку на бесплатную консультацию уже сегодня!

Иностранцы могут получить ВНЖ в Словакии – достаточно лишь купить квартиру, дом или другой объём недвижимости. 

Альтернатива: аренда с правом выкупа или инвестиционная недвижимость

Не все украинцы готовы сразу покупать жильё в Словакии — как по финансовым причинам, так и из-за временного статуса. В таком случае существует разумная альтернатива — аренда с правом выкупа или покупка недвижимости для сдачи в аренду как инвестиция. Эти варианты особенно популярны среди тех, кто рассматривает постепенный переезд или планирует долгосрочную перспективу.

Для временного проживания

Аренда с последующим выкупом (nájom s možnosťou odkúpenia) — формат, при котором:

• Сначала вы арендуете жильё на фиксированный срок (обычно 1–3 года)
• В договор включается пункт, что вы имеете право выкупить объект по заранее оговорённой цене
• Часть ежемесячной аренды может учитываться как аванс

Это удобно, если вы:

• Только приехали в Словакию и хотите «протестировать» район
• Не имеете ПМЖ или стабильного дохода, но планируете получить ВНЖ
• Хотите накопить деньги и изучить рынок

Для сдачи в аренду

Покупка инвестиционной недвижимости — актуальный вариант для украинцев, имеющих сбережения или желающих сохранить капитал. Словакия предлагает стабильный рынок, особенно в городах с большим туристическим потоком (Братислава, Попрад, курортні зони).

Преимущества:

• Сдача в аренду приносит доход (обычно 3–6 % годовых)
• В некоторых случаях — льготы по налогообложению
• Возможность использовать жильё для кратковременного проживания родственников

Главный плюс проживания в частном доме — это осознание того, что ты — хозяин своей жизни и хозяин окружающего тебя пространства. В частном секторе люди ценят хорошие отношения с соседями, поэтому Вы легко найдете здесь друзей, а возможно и партнеров по бизнесу. 

Выводы: Стоит ли украинцам покупать недвижимость в Словакии в 2025 году?

Покупка жилья в Словакии в 2025 году остаётся привлекательной возможностью для украинцев — как для временного проживания, так и для долгосрочной эмиграции или инвестиций. Страна предлагает:

• Прозрачные юридические условия для сделок
• Сравнительно стабильный рынок с ценами ниже, чем в Западной Европе
• Географическую и культурную близость к Украине

Для тех, кто планирует переезд, важно учитывать не только стоимость объекта, но и дополнительные расходы: налоги, услуги нотариуса, содержание жилья. Также стоит заранее оценить свой статус пребывания в стране и возможность оформить право собственности.

Если вы не готовы к покупке, разумной альтернативой станет аренда жилья в Словакии с возможностью выкупа или долгосрочная аренда с перспективой получения ПМЖ. Особенно это актуально для украинцев с временной защитой или студентов, которые хотят остаться в ЕС после учёбы.

Краткий итог:

• Купить квартиру или дом в Словакии украинец может официально
• Цены на жильё в Словакии остаются доступными по сравнению с другими странами ЕС
• Важно понимать все этапы покупки и не торопиться — лучше пройти путь с юристом или консультантом

Если вы хотите получить персональную консультацию по покупке жилья в Словакии или оценить готовность к сделке.

Аренда жилья в Словакии для украинцев: краткий гид

Варианты поиска жилья:

• Частная аренда. Основной способ: через сайты Nehnutelnosti.sk, Reality.sk, Bazos.sk.
• Субаренда. Часто встречается в студенческих городах. Бывает дешевле, но иногда без официального договора.
• Общежития и гостиницы. Временное решение для студентов и новых приезжих. Подходит для первых месяцев.

Что важно знать при аренде:

• Минимальный срок аренды: как правило, от 12 месяцев. Варианты на меньший срок возможны по договорённости.
• Договор аренды: должен быть письменным, с указанием условий, срока, суммы, депозита.
• Коммунальные услуги: часто оплачиваются отдельно. Уточните, включены ли они в стоимость аренды.
• Депозит: обычно 1–2 месяца аренды. Возвращается при отсутствии долгов и повреждений.
• Страховка: не обязательна, но рекомендуется для защиты имущества.

Дополнительные советы:

• Расходы на жизнь: аренда 1-комнатной квартиры в Братиславе — 550–750 евро, в Кошице — 400–550 евро. Коммунальные — от 100 до 200 евро в месяц.
• Язык: базовый словацкий поможет, но часто достаточно английского.
• Консультации: в сложных случаях рекомендуем обращаться к специалистам: Mareena.sk, Human Rights League.

Автор статьи: Люсия Новакова