Как получить ипотеку в Чехии?

Покупка жилья в Чехии — актуальный вопрос как для местных жителей, так и для иностранцев. Особенно остро он стоит для украинцев и беженцев, которые рассматривают Чехию как новый дом. В статье расскажем, кто может получить ипотеку в Чехии, как это сделать, какие банки предлагают лучшие условия, какие подводные камни вас могут ждать и на что обратить внимание при планировании сделки.

Ипотека в Чехии: условия и документы

Обзор рынка недвижимости и ипотек в Чехии

Рынок недвижимости Чехии остаётся одним из самых привлекательных в Центральной Европе — как для местных жителей, так и для иностранцев. За последние 10 лет цены на жильё устойчиво росли, но даже с учётом этого Чехия остаётся значительно доступнее по сравнению с Германией или Австрией.

Текущие тенденции рынка

Стабилизация цен после роста 2020–2022 гг.
После резкого скачка цен во время пандемии рынок несколько остыл: в 2024–2025 гг. рост замедлился. В Праге цены всё ещё самые высокие, но в других городах (Брно, Острава, Пльзень) предложения остаются более доступными.

Рост спроса на квартиры для аренды и ипотеки
Многие покупатели приобретают квартиры с целью сдачи в аренду. Для этого особенно подходят студенческие города — Брно или Оломоуц.

Интерес иностранных покупателей
Выходцы из Украины, Казахстана, Белоруссии, Грузии, а также ЕС активно инвестируют в чешскую недвижимость. Благодаря прозрачной правовой базе, ипотека для иностранцев стала более доступной.

Подробнее о плюсах и минусах жизни в Чехии читайте в этом гиде >>>>

Средние цены на жильё по регионам

Данные по состоянию на 1 квартал 2025 г. по данным Deloitte и ČSOB Banka.

Средняя процентная ставка по ипотеке в 2024-2025 годах держится на уровне 5–6 %, при этом банки предлагают как фиксированные, так и плавающие ставки. После пандемии и энергетического кризиса рынок начал стабилизироваться, банки вновь кредитуют иностранцев, включая украинцев с временной защитой (получить кредит непросто, но возможно).

Полезно заранее рассчитать размер кредита с помощью калькулятора ипотеки — такие калькуляторы доступны на сайтах крупнейших чешских банков.

При выборе региона для покупки жилья учитывайте не только цены, но и уровень жизни, доступность инфраструктуры, перспективы карьерного роста. В Чехии разные города предлагают разные возможности для проживания.

Жилье в Европе: как украинцам получить ипотеку и в каких странах самые выгодные условия

Кто может получить ипотеку в Чехии?

Ипотечный рынок в Чехии развивается, что делает его привлекательным для иностранных заемщиков. Банки предлагают различные программы ипотечного кредитования с различными сроками погашения и размерами первоначального взноса. Однако, условия получения ипотеки могут значительно различаться в зависимости от финансового состояния и статуса заемщика.

Получение ипотеки в Чехии — это процесс, который требует внимания к деталям и понимания местной финансовой системы.

Граждане Чехии

Для граждан Чехии процесс получения ипотеки максимально упрощен. Потребуется стабильный доход, отсутствие долгов, подтверждение кредитной истории.

Условия:

• Постоянный источник дохода (трудовой договор или предпринимательская деятельность).
• Гражданство Чехии (не требуется подтверждение ВНЖ или ПМЖ).
• Положительная кредитная история.
• Минимальный первоначальный взнос — 10–20 % от стоимости недвижимости.
• Возможность получения ипотеки в любом банке.

Преимущества:

• Максимально выгодные процентные ставки.
• Упрощённая проверка доходов и кредитной истории.
• Возможность получения ипотеки на жильё в любом регионе Чехии.

Ограничения:

• Уровень дохода должен соответствовать требованиям банка (обычно не менее 1,2–1,5x прожиточного минимума на семью + платеж по ипотеке).

Совет: для граждан Чехии есть возможность объединить ипотеку с госпрограммами поддержки молодых семей (например, Státní fond podpory investic).

Подтверждение дохода – банк потребует справку о доходах за последние 6–12 месяцев. Доход должен быть стабильным и подтверждённым налоговыми документами или выписками из банка. 

Иностранцы с ВНЖ или ПМЖ

Иностранцы с видом на жительство (ВНЖ) или постоянным видом на жительство (ПМЖ) имеют практически те же права, что и граждане. Однако банки могут потребовать более высокий первоначальный взнос (от 20 % стоимости недвижимости).

• ВНЖ (vízum k pobytu / povolení k dlouhodobému pobytu) — вид на жительство.
• ПМЖ (trvalý pobyt) — постоянный вид на жительство.

Выпускники чешских вузов, оставшиеся в стране на работу, также имеют право подаваться на ипотеку. Главное — официальное трудоустройство и стабильный доход. Переход от студенческого статуса к полноценной жизни в Чехии — это важный этап.

Читайте, что делать после окончания учёбы в Чехии, и какие шаги стоит запланировать заранее — по ссылке.

Иностранные граждане с действующим ВНЖ или ПМЖ имеют право оформить ипотеку в Чехии, но банки оценивают таких клиентов чуть более тщательно:

Основные требования:

• Наличие ВНЖ или ПМЖ (длительность ВНЖ — минимум 1 год, ПМЖ — не менее 6 месяцев после получения).
• Постоянный источник дохода в Чехии.
• Трудовой договор на срок не менее 12 месяцев (желательно бессрочный контракт).
• Положительная кредитная история.
• Первоначальный взнос — чаще всего от 20 %, хотя в некоторых банках с ПМЖ можно получить ипотеку со взносом от 10 %.

Преимущества для ПМЖ:

• Условия ипотеки аналогичны тем, что дают гражданам Чехии.
• Возможность выбора между чешскими банками без ограничений.
• Более низкие ставки по сравнению с ВНЖ.

Особенности для ВНЖ:

• Некоторые банки устанавливают более высокий минимальный взнос (20–30 %).
• Упрощение условий при наличии постоянной работы в Чехии и длительного срока проживания в стране.

Важные нюансы:

• Необходимо подтверждать доходы официально, "серые" схемы (например, фриланс на иностранного работодателя без контракта в Чехии) чаще всего не принимаются.
• Дополнительно банки могут запросить подтверждение проживания в Чехии (например, договор аренды или документы на недвижимость).

Чехия остаётся одной из самых привлекательных стран для инвестиций в недвижимость среди иностранцев

Беженцы по программе временной защиты

Для беженцев по временной защите (временное убежище для украинцев) ситуация сложнее, но не безнадежна. Многие банки пока не кредитуют такую категорию, однако некоторые — например, ČSOB (сайт: https://www.csob.cz/), Raiffeisenbank (сайт: https://www.rb.cz/en), UniCredit Bank (сайт: https://www.unicreditgroup.eu/en.html) — рассматривают заявки индивидуально при наличии:

• официального трудоустройства в Чехии,
• стабильного дохода,
• срока пребывания в стране от 12 месяцев и более.

Категория граждан Украины с временной защитой в Чехии (dočasná ochrana) стала одной из самых актуальных в последние годы.

Ипотека для этой категории — возможна, но с рядом ограничений, которые стоит учитывать:

Условия:

• Наличие официального трудового договора в Чехии на срок от 12 месяцев.
• Подтверждённый стабильный доход.
• Минимальный срок пребывания в Чехии — обычно от 6 месяцев.
• Первоначальный взнос — от 30 % (некоторые банки могут предлагать ипотеку с меньшим взносом при наличии поручителя или дополнительного обеспечения).

Преимущества:

• Существуют банки, которые специально адаптировали ипотечные продукты для украинцев с временной защитой (например, Česká spořitelna, Raiffeisenbank).
• Упрощённый процесс проверки кредитной истории (учитывается только история в Чехии).

Ограничения:

• Не все банки работают с этой категорией клиентов — стоит заранее уточнять условия.
• В большинстве случаев требуется более высокий первоначальный взнос.
• Некоторые банки ограничивают срок ипотеки (например, на 15–20 лет вместо стандартных 25–30).

Рекомендации:

• Лучше работать с ипотечным брокером, который понимает актуальную практику по банкам (так как правила меняются).
• При наличии перспективы перехода с временной защиты на ВНЖ или ПМЖ условия ипотеки могут улучшиться в процессе.

Таблица сравнения условий от основных банков

При выборе банка для получения ипотеки важно делать сравнение предложений от различных кредиторов. На чешском рынке присутствуют как крупные банки, так и небольшие кредитные организации. Вот несколько самых надежных банков, предоставляющих ипотечное кредитование иностранцам:

Данные актуальны на 2025 год. Условия могут меняться — всегда проверяйте их перед подачей заявки.

Виды ипотеки в Чехии

При оформлении ипотеки в Чехии важно понимать, что существует несколько основных видов ипотечных ставок. Ваш выбор повлияет на размер ежемесячного платежа, стабильность выплат и общую стоимость кредита.

Чешские банки предлагают в основном два варианта:

• ипотека с фиксированной ставкой (fixní úroková sazba)
• ипотека с плавающей ставкой (variabilní úroková sazba)

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы — важно выбирать тот, который лучше всего подходит вашей ситуации.

Фиксированная ставка

Что это такое?

Фиксированная ставка — это ставка, которая устанавливается банком на определённый срок (период фиксации). В течение этого срока ваш процент по ипотеке не меняется, даже если ставки на рынке вырастут или упадут.

Типичные сроки фиксации в Чехии:

• 3 года
• 5 лет (самый популярный вариант)
• 7 лет
• 10 лет

Преимущества фиксированной ставки:

• Вы заранее знаете размер своих ежемесячных платежей.
• Полная защита от повышения процентных ставок на рынке.
• Легче планировать семейный бюджет.

Недостатки фиксированной ставки:

• При досрочном погашении ипотеки во время срока фиксации банк может взимать комиссию (в среднем до 1 % оставшейся суммы или по договорённости).
• Если рыночные ставки снизятся, вы будете платить по "старой" фиксированной ставке до окончания срока фиксации.

Кому подходит:

• Семьям с фиксированным доходом.
• Тем, кто не хочет рисковать из-за возможных колебаний рынка.
• Людям, которые планируют "жить в ипотечной квартире" не менее 5–7 лет.

Пример:
В 2024 году средняя фиксированная ставка в Чехии на 5 лет составляла 4,9–5,5 % годовых.

Процентные ставки и условия кредитования

Плавающая ставка

Что это такое?

Плавающая ставка — это ставка, которая изменяется в зависимости от рыночных условий (привязана к базовой ставке ČNB — Чешского национального банка).

Обычно ставка пересматривается каждые 3–6 месяцев. При изменении базовой ставки изменяется и ваш ежемесячный платеж.

Преимущества плавающей ставки:

• Гибкость: можно досрочно погасить ипотеку без штрафов и комиссий (в отличие от фиксированной ставки).
• В случае падения рыночных ставок вы будете платить меньше.
• Подходит для краткосрочных решений или для тех, кто планирует быстро погасить кредит.

Недостатки плавающей ставки:

• Нет гарантий: ваш платёж может существенно вырасти при повышении ставок.
• Менее предсказуемое финансовое планирование.
• Требует готовности следить за динамикой рынка.

Кому подходит:

• Людям с высоким уровнем финансовой грамотности.
• Тем, кто планирует погасить ипотеку в течение 1–2 лет.
• Заемщикам, которые хотят использовать "окно" низких ставок.

Пример: В 2024 году плавающая ставка в Чехии составляла в среднем 5,5–6,2 % годовых — с риском повышения или снижения.

Итоговая таблица сравнения

Что выбрать в 2025 году?

При высоких ставках на рынке (как в 2022–2024 гг.) многие заемщики предпочитают фиксированную ставку — для защиты от дальнейшего роста. При ожидаемом снижении ставок или если вы планируете быстрое погашение ипотеки — можно рассмотреть плавающую ставку.

Комбинированные решения: некоторые банки в Чехии уже предлагают комбинированные продукты — например, фиксированную ставку на 3 года + возможность перейти на плавающую ставку без комиссии.

Процедура оформления ипотеки

Оформление ипотеки в Чехии — процесс понятный и достаточно прозрачный, но он требует тщательной подготовки и внимательности. В среднем процесс получения ипотеки в Чехии занимает от 4 до 8 недель, но многое зависит от вашей подготовки.

Основные этапы оформления ипотеки:

Определение целей и подготовка бюджета

Прежде чем обращаться в банк, важно:

1. Определить размер бюджета на покупку недвижимости.
2. Понять, какую сумму вы готовы внести как первоначальный взнос (обычно 10–20 % стоимости недвижимости).
3. Рассчитать дополнительные расходы (налоги, страховка, услуги нотариуса и брокера).

На этом этапе можно воспользоваться онлайн-калькулятором ипотеки.

Выбор банка и консультация

1. Проведите сравнение условий разных банков — по ставке, сроку, доп. расходам.
2. Можно обратиться к ипотечному брокеру, который подберёт наиболее выгодное предложение.
3. Подайте предварительную заявку — часто можно сделать онлайн.

Оценка вашей кредитоспособности

Банк проверяет:

• вашу кредитную историю в Чехии (через регистры SOLUS, CBCB и др.);
• стабильность дохода (наличие постоянного источника дохода);
• соответствие требованиям к гражданству или виду на жительство.

Важно:
украинцам с ВНЖ или ПМЖ в Чехии банки обычно предоставляют ипотеку на тех же условиях, что и гражданам Чехии.
Беженцам с временной защитой условия индивидуальны и зависят от банка (в ряде случаев доступны кредиты при подтверждённом доходе).

Поиск недвижимости

• На этом этапе вы уже можете выбирать квартиру или дом.
• Обычно банк требует, чтобы у вас уже был подписан предварительный договор купли-продажи (rezervační smlouva) с продавцом недвижимости.

Подача полной заявки на ипотеку + сбор документов

После подписания предварительного договора вы подаёте в банк полный пакет документов.

Срок рассмотрения заявки — в среднем 5–15 рабочих дней.

Оценка недвижимости банком

Банк заказывает оценку недвижимости у аккредитованного оценщика.
Это необходимо для расчёта LTV (отношения суммы кредита к стоимости недвижимости).

Если оценочная стоимость ниже покупной, вам придётся внести больший первоначальный взнос.

Одобрение кредита и подписание договора

При положительном решении вы подписываете ипотечный договор и (в большинстве случаев) страхование недвижимости.

После подписания:

• Банк резервирует средства.
• Деньги перечисляются продавцу после выполнения всех условий договора.

Регистрация права собственности

• Подача документов в Кадастр недвижимости (Katastr nemovitostí).
• Регистрация обычно занимает 20–30 дней.
• После этого вы становитесь официальным владельцем недвижимости.

Чек-лист документов для ипотеки

Для граждан Чехии, иностранцев с ВНЖ/ПМЖ, а также для украинцев и беженцев.

Документы, подтверждающие личность:

• Загранпаспорт
• ВНЖ / ПМЖ / карта временной защиты
• При необходимости — перевод документов на чешский язык (судебный переводчик)

Документы о доходах:

Для работающих по найму:

• Справка о доходах от работодателя за последние 3–6 месяцев
• Выписки с банковского счёта (по зарплатному счёту) за последние 3–6 месяцев
• Трудовой договор

Для предпринимателей (OSVČ):

• Подтверждение о регистрации предпринимательской деятельности
• Налоговая декларация за последний год
• Выписки с банковского счёта за последние 6 месяцев

Для пенсионеров:

• Подтверждение получения пенсии

Документы по недвижимости:

• Предварительный договор купли-продажи (rezervační smlouva)
• Выписка из Кадастра недвижимости (výpis z katastru nemovitostí)
• Оценка недвижимости (posudek znalce)

Дополнительно:

• Согласие супруга/супруги (если в браке)
• Страховка на объект недвижимости (обязательна для многих банков)
• Страховка жизни (по желанию или по требованию банка)

Важно знать:

• Многие банки требуют, чтобы заявитель проживал в Чехии не менее 1 года и имел стабильный доход.
• Временная защита (виза) даёт возможность подать заявку, но условия зависят от банка (не все банки работают с этим статусом).
• Минимальный первоначальный взнос — от 10 % (чаще 20 %).

В качестве доказательства платежеспособности вправе предъявить документы о доходах на территории постоянного места жительства или иных стран, то есть за пределами Чехии.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Чехии

Получение ипотеки — это не только оплата первого взноса и ежемесячных платежей по кредиту. Очень важно заранее учесть дополнительные расходы, которые могут значительно повлиять на общий бюджет сделки.

Ниже подробно разберём основные из них:

Страхование

Большинство банков в Чехии требуют обязательное оформление страхования недвижимости как условие предоставления ипотеки. Кроме того, в некоторых случаях рекомендуется или даже запрашивается страхование жизни заёмщика.

Страхование недвижимости (pojištění nemovitosti)

• Обязательно для всех ипотечных заёмщиков.
• Защищает имущество от пожаров, затопления, стихийных бедствий, кражи и других рисков.
• Размер взносов зависит от стоимости недвижимости и выбранной страховой компании.

Ориентировочная стоимость: от 1 000 до 4 000 CZK в год.

Страхование жизни (životní pojištění)

• Не обязательно по закону, но часто рекомендовано или оговаривается банком.
• Защищает семью заёмщика в случае тяжёлой болезни, инвалидности или смерти.
• Часто позволяет получить скидку по процентной ставке (например, на 0,1–0,3 % ниже).

Ориентировочная стоимость: от 300 до 1 000 CZK в месяц в зависимости от возраста, здоровья и суммы кредита.

Нотариус (notář)

При покупке недвижимости в Чехии нотариус играет важную роль:

• проверяет юридическую чистоту сделки;
• составляет или проверяет договор купли-продажи;
• часто выступает как депозитарий средств (депозитная ячейка или нотариальный счёт) — средства переходят продавцу только после регистрации права собственности за покупателем.

Основные расходы:

• Подготовка и проверка договора купли-продажи: от 10 000 до 15 000 CZK.
• Ведение депозитного счёта (pokladka nebo úschova): от 5 000 до 10 000 CZK.

Совет: не стоит экономить на нотариусе — грамотный специалист защитит вас от юридических рисков.

Брокер (hypoteční makléř)

Многие покупатели недвижимости в Чехии пользуются услугами ипотечного брокера (hypoteční makléř). Это специалист, который:

• помогает подобрать оптимальное предложение по ипотеке (по ставке, сроку, условиям);
• ведёт переговоры с банками;
• консультирует по необходимым документам;
• сопровождает вас на всех этапах оформления ипотеки.

Плюсы работы с брокером:

• экономия времени;
• доступ к специальным предложениям банков;
• помощь в коммуникации с чешскими банками для иностранцев;
• помощь в минимизации рисков и проверке документов.

Стоимость услуг брокера:

• Многие надёжные ипотечные брокеры работают бесплатно для клиента, так как получают комиссию от банка (1–2 % от суммы кредита).
• Однако часть брокеров может брать фиксированную плату за услуги: от 10 000 до 20 000 CZK.

Перед началом сотрудничества важно выяснить структуру оплаты услуг.

Какие факторы влияют на получение иностранцем ипотечного кредита?

Как рассчитать LTV (Loan-to-Value)?

Один из ключевых показателей, на который банки в Чехии обращают внимание при рассмотрении заявки на ипотеку — это LTV (Loan-to-Value), или коэффициент соотношения суммы кредита к стоимости недвижимости.

Что это такое?
Проще говоря, LTV показывает, какой процент от стоимости недвижимости вы хотите занять у банка.

Формула

Сам расчет очень простой: LTV = (размер кредита / стоимость недвижимости) × 100 %

Где:

• Сумма ипотечного кредита — сумма, которую вы запрашиваете в банке;
• Рыночная стоимость недвижимости — стоимость квартиры/дома по оценке банка или договору купли-продажи (в некоторых случаях банк ориентируется на более низкое из двух значений).

Пример

Если стоимость квартиры 200 000 €, а кредит — 160 000 €, то:

LTV = (160 000 / 200 000) × 100 % = 80 %

Чем ниже LTV, тем выше шанс получить одобрение ипотеки и лучшие условия. Иногда можно договориться о заниженной оценке стоимости недвижимости у банка, чтобы снизить LTV. Если вы можете вложить хотя бы 20 % собственных средств, вы получите лучший процент.

Чем выше LTV — тем более рискованной банк считает сделку.

История украинской семьи в Праге

Семья из Львова переехала в Прагу в 2022 году по программе временной защиты. После 1,5 лет проживания и стабильной работы супругов (в IT и образовании), они решили приобрести квартиру. С помощью ипотечного брокера и банка ČSOB получили кредит на 80 % стоимости квартиры с фиксированной ставкой на 5 лет. Весь процесс занял около 2 месяцев.

Основные выводы:

• наличие стабильного дохода — ключ к получению ипотеки;
• лучше привлекать ипотечного брокера для сопровождения сделки;
• важно заранее подготовить полный пакет документов.

Многие украинские семьи начинают с аренды жилья — это позволяет лучше понять рынок, районы города и свои приоритеты. Только после этого принимается решение о покупке.

Полезные советы о том, как найти квартиру в Чехии, нюансы поиска и аренды жилья — в этой статье >>>>>

Типичные ошибки заемщиков

• Подача заявок в несколько банков одновременно → негативно влияет на кредитный рейтинг.
• Недооценка дополнительных расходов → нехватка средств на оформление сделки.
• Отсутствие страховки жизни → банки могут отказать.
• Игнорирование условий LTV → подача на заведомо рискованный кредит.

Получить ипотеку в Чехии — реально. Даже для украинцев с временной защитой. Главное — правильно подготовиться:

• выбрать подходящий банк;
• подготовить полный пакет документов;
• оценить дополнительные расходы;
• проконсультироваться с профессионалом.

Получение ипотеки в Чехии для иностранных граждан — это задача, требующая подготовки и тщательного анализа условий. Сравнение различных банков, понимание системы налогообложения и страхования, а также знание требований к заемщикам являются основными шагами на этом пути.

Автор статьи: Георгий Нечипуренко