Як отримати іпотеку в Чехії?

Купівля житла в Чехії - актуальне питання як для місцевих жителів, так і для іноземців. Особливо гостро воно стоїть для українців і біженців, які розглядають Чехію як новий дім. У статті розповімо, хто може отримати іпотеку в Чехії, як це зробити, які банки пропонують найкращі умови, які підводні камені на вас можуть чекати і на що звернути увагу під час планування угоди.

Іпотека в Чехії: умови та документи

Огляд ринку нерухомості та іпотек у Чехії

Ринок нерухомості Чехії залишається одним із найпривабливіших у Центральній Європі - як для місцевих жителів, так і для іноземців. За останні 10 років ціни на житло стійко зростали, але навіть з урахуванням цього Чехія залишається значно доступнішою, порівняно з Німеччиною чи Австрією.

Поточні тенденції ринку

Стабілізація цін після зростання 2020-2022 рр.

Після різкого стрибка цін під час пандемії ринок дещо охолов: у 2024-2025 рр. зростання сповільнилося. У Празі ціни все ще найвищі, але в інших містах (Брно, Острава, Пльзень) пропозиції залишаються більш доступними.

Зростання попиту на квартири для оренди та іпотеки

Багато покупців купують квартири з метою здачі в оренду. Для цього особливо підходять студентські міста - Брно або Оломоуц.

Інтерес іноземних покупців

Громадяни України, Казахстану, Білорусії, Грузії, а також ЄС активно інвестують у чеську нерухомість. Завдяки прозорій правовій базі, іпотека для іноземців стала більш доступною.

Детальніше про плюси та мінуси життя в Чехії читайте в цьому гіді >>>>>

Середні ціни на житло за регіонами

Дані станом на 1 кв. 2025 р. за даними Deloitte і ČSOB Banka.

Середня відсоткова ставка за іпотекою у 2024-2025 роках тримається на рівні 5-6 %, при цьому банки пропонують як фіксовані, так і плаваючі ставки. Після пандемії та енергетичної кризи ринок почав стабілізуватися, банки знову активно кредитують іноземців, включно з українцями з тимчасовим захистом.

Корисно заздалегідь розрахувати розмір кредиту за допомогою калькулятора іпотеки - такі калькулятори доступні на сайтах найбільших чеських банків.

Вибираючи регіон для купівлі житла, враховуйте не тільки ціни, а й рівень життя, доступність інфраструктури, перспективи кар'єрного зростання. У Чехії різні міста пропонують різні можливості для проживання.

Житло в Європі: як українцям отримати іпотеку і в яких країнах найвигідніші умови

Хто може отримати іпотеку в Чехії?

Іпотечний ринок у Чехії розвивається, що робить його привабливим для іноземних позичальників. Банки пропонують різні програми іпотечного кредитування з різними термінами погашення та розмірами початкового внеску. Однак, умови отримання іпотеки можуть значно відрізнятися залежно від фінансового стану та статусу позичальника.

Отримання іпотеки в Чехії - це процес, який вимагає уваги до деталей і розуміння місцевої фінансової системи.

Громадяни Чехії

Для громадян Чехії процес отримання іпотеки максимально спрощений. Потрібен стабільний дохід, відсутність боргів, підтвердження кредитної історії.

Умови:

• Постійне джерело доходу (трудовий договір або підприємницька діяльність).
• Громадянство Чехії (не потрібне підтвердження ВНЖ або ПМП).
• Позитивна кредитна історія.
• Мінімальний початковий внесок - 10-20 % від вартості нерухомості.
• Можливість отримання іпотеки в будь-якому банку.

Переваги:

• Максимально вигідні процентні ставки.
• Спрощена перевірка доходів і кредитної історії.
• Можливість отримання іпотеки на житло в будь-якому регіоні Чехії.

Обмеження:

• Рівень доходу має відповідати вимогам банку (зазвичай не менше 1,2-1,5x прожиткового мінімуму на сім'ю + платіж за іпотекою).

Порада: для громадян Чехії є можливість об'єднати іпотеку з держпрограмами підтримки молодих сімей (наприклад, Státní fond podpory investic).

Підтвердження доходу - банк вимагатиме довідку про доходи за останні 6-12 місяців. Дохід має бути стабільним і підтвердженим податковими документами або виписками з банку. 

Іноземці з посвідкою на тимчасове проживання або ПМП

Іноземці з посвідкою на проживання (ПНП) або постійною посвідкою на проживання (ПМП) мають практично ті самі права, що й громадяни. Однак банки можуть вимагати вищий початковий внесок (від 20 % вартості нерухомості).

• ВНП (vízum k pobytu / povolení k dlouhodobému pobytu) - посвідка на проживання.
• ПМЖ (trvalý pobyt) - посвідка на постійне проживання.

Випускники чеських вишів, які залишилися в країні на роботу, також мають право подавати на іпотеку. Головне - офіційне працевлаштування та стабільний дохід. Перехід від студентського статусу до повноцінного життя в Чехії - це важливий етап.

Читайте, що робити після закінчення навчання в Чехії, і які кроки варто запланувати заздалегідь - за посиланням.

Іноземні громадяни з чинним ВНЖ або ПМП мають право оформити іпотеку в Чехії, але банки оцінюють таких клієнтів трохи ретельніше:

Основні вимоги:

• Наявність ВНП або ПМП (тривалість ВНП - мінімум 1 рік, ПМП - щонайменше 6 місяців після отримання).
• Постійне джерело доходу в Чехії.
• Трудовий договір на термін не менше 12 місяців (бажано безстроковий контракт).
• Позитивна кредитна історія.
• Початковий внесок - найчастіше від 20 %, хоча в деяких банках із ПМП можливо від 10 %.

Переваги для ПМП:

• Умови іпотеки аналогічні громадянам Чехії.
• Можливість вибору між чеськими банками без обмежень.
• Нижчі ставки порівняно з ВНЖ.

Особливості для ВНЖ:

• Деякі банки встановлюють вищий мінімальний внесок (20-30 %).
• Спрощення умов за наявності постійної роботи в Чехії та тривалого терміну проживання в країні.

Важливі нюанси:

• Необхідно підтверджувати доходи офіційно, «сірі» схеми (наприклад, фріланс на іноземного роботодавця без контракту в Чехії) найчастіше не приймаються.
• Додатково банки можуть запросити підтвердження проживання в Чехії (наприклад, договір оренди або документи на нерухомість).

Чехія залишається однією з найпривабливіших країн для інвестицій у нерухомість серед іноземців

Біженці за програмою тимчасового захисту

Для біженців за тимчасовим захистом (тимчасовий притулок для українців) ситуація складніша, але не безнадійна. Багато банків поки що не кредитують таку категорію, проте деякі - наприклад, ČSOB (сайт: https://www.csob.cz/), Raiffeisenbank (сайт: https://www.rb.cz/en), UniCredit Bank (сайт: https://www.unicreditgroup.eu/en.html) - розглядають заявки індивідуально за наявності:

• офіційного працевлаштування в Чехії,
• стабільного доходу,
• терміну перебування в країні від 12 місяців і більше.

Категорія громадян України з тимчасовим захистом у Чехії (dočasná ochrana) стала однією з найактуальніших в останні роки.

Іпотека для цієї категорії - можлива, але з низкою обмежень, які варто враховувати:

Умови:

• Наявність офіційного трудового договору в Чехії на термін від 12 місяців.
• Підтверджений стабільний дохід.
• Мінімальний термін перебування в Чехії - зазвичай від 6 місяців.
• Початковий внесок - від 30 % (деякі банки можуть пропонувати іпотеку з меншим внеском за наявності поручителя або додаткового забезпечення).

Переваги:

• Існують банки, які спеціально адаптували іпотечні продукти для українців із тимчасовим захистом (наприклад, Česká spořitelna, Raiffeisenbank).
• Спрощений процес перевірки кредитної історії (враховується тільки історія в Чехії).

Обмеження:

• Не всі банки працюють із цією категорією клієнтів - варто заздалегідь уточнювати умови.
• У більшості випадків потрібен більш високий початковий внесок.
• Деякі банки обмежують термін іпотеки (наприклад, на 15-20 років замість стандартних 25-30).

Рекомендації:

• Краще працювати з іпотечним брокером, який розуміє актуальну практику по банках (оскільки правила змінюються).
• За наявності перспективи переходу з тимчасового захисту на ВНП або ПМП умови іпотеки можуть покращитися в процесі.

Якщо ви всерйоз плануєте купівлю житла в Чехії, варто заздалегідь оцінити свої фінансові можливості і проконсультуватися з іпотечним фахівцем.

Таблиця порівняння умов від основних банків

Під час вибору банку для отримання іпотеки важливо робити порівняння пропозицій від різних кредиторів. На чеському ринку присутні як великі банки, так і невеликі кредитні організації. Ось кілька найнадійніших банків, що надають іпотечне кредитування іноземцям:

Дані актуальні на 2025 рік. Умови можуть змінюватися - завжди перевіряйте їх перед поданням заявки.

Види іпотеки в Чехії

Під час оформлення іпотеки в Чехії важливо розуміти, що існує кілька основних видів іпотечних ставок. Ваш вибір вплине на розмір щомісячного платежу, стабільність виплат і загальну вартість кредиту.

Чеські банки пропонують в основному два варіанти:

• іпотека з фіксованою ставкою (fixní úroková sazba)
• іпотека з плаваючою ставкою (variabilní úroková sazba)

Обидва варіанти мають свої плюси і мінуси - важливо обирати той, який найкраще підходить вашій ситуації.

Фіксована ставка

Що це таке?

Фіксована ставка - це ставка, яка встановлюється банком на певний строк (період фіксації). Протягом цього терміну ваш відсоток за іпотекою не змінюється, навіть якщо ставки на ринку зростуть або впадуть.

Типові терміни фіксації в Чехії:

• 3 роки
• 5 років (найпопулярніший варіант)
• 7 років
• 10 років

Переваги фіксованої ставки:

• Ви заздалегідь знаєте розмір своїх щомісячних платежів.
• Повний захист від підвищення процентних ставок на ринку.
• Легше планувати сімейний бюджет.

Недоліки фіксованої ставки:

• У разі дострокового погашення іпотеки під час терміну фіксації банк може стягувати комісію (у середньому до 1 % суми, що залишилася, або за домовленістю).
• Якщо ринкові ставки знизяться, ви платитимете за «старою» фіксованою ставкою до закінчення терміну фіксації.

Кому підходить:

• Сім'ям із фіксованим доходом.
• Тим, хто не хоче ризикувати через можливі коливання ринку.
• Людям, які планують «жити в іпотечній квартирі» не менше 5-7 років.

Приклад: У 2024 році середня фіксована ставка в Чехії на 5 років становила 4,9-5,5 % річних.

Відсоткові ставки та умови кредитування

Плаваюча ставка

Що це таке?

Плаваюча ставка - це ставка, яка змінюється залежно від ринкових умов (прив'язана до базової ставки ČNB - Чеського національного банку).

Зазвичай ставка переглядається кожні 3-6 місяців. При зміні базової ставки змінюється і ваш щомісячний платіж.

Переваги плаваючої ставки:

• Гнучкість: можна достроково погасити іпотеку без штрафів і комісій (на відміну від фіксованої ставки).
• У разі падіння ринкових ставок ви платитимете менше.
• Підходить для короткострокових рішень або для тих, хто планує швидко погасити кредит.

Недоліки плаваючої ставки:

• Немає гарантій: ваш платіж може істотно зрости при підвищенні ставок.
• Менш передбачуване фінансове планування.
• Вимагає готовності стежити за динамікою ринку.

Кому підходить:

• Людям із високим рівнем фінансової грамотності.
• Тим, хто планує погасити іпотеку протягом 1-2 років.
• Позичальникам, які хочуть використати «вікно» низьких ставок.

Приклад: 2024 року плаваюча ставка в Чехії становила в середньому 5,5-6,2 % річних - з ризиком підвищення або зниження.

Підсумкова таблиця порівняння

Що вибрати у 2025 році?

За високих ставок на ринку (як у 2022-2024 рр.) багато позичальників віддають перевагу фіксованій ставці - для захисту від подальшого зростання. При очікуваному зниженні ставок або якщо ви плануєте швидке погашення іпотеки - можна розглянути плаваючу ставку.

Комбіновані рішення: деякі банки в Чехії вже пропонують комбіновані продукти - наприклад, фіксовану ставку на 3 роки + можливість перейти на плаваючу ставку без комісії.

Процедура оформлення іпотеки

Оформлення іпотеки в Чехії - процес зрозумілий і досить прозорий, але він вимагає ретельної підготовки й уважності. У середньому процес отримання іпотеки в Чехії займає від 4 до 8 тижнів, але багато що залежить від вашої підготовки.

Основні етапи оформлення іпотеки:

Визначення цілей і підготовка бюджету

Перш ніж звертатися в банк, важливо:

1. Визначити розмір бюджету на купівлю нерухомості.
2. Зрозуміти, яку суму ви готові внести як початковий внесок (зазвичай 10-20 % вартості нерухомості).
3. Розрахувати додаткові витрати (податки, страховка, послуги нотаріуса і брокера).

На цьому етапі можна скористатися онлайн-калькулятором іпотеки.

Вибір банку та консультація

1. Проведіть порівняння умов різних банків - за ставкою, терміном, додатковими витратами.
2. Можна звернутися до іпотечного брокера, який підбере найбільш вигідну пропозицію.
3. Подайте попередню заявку - часто можна зробити онлайн.

Оцінка вашої кредитоспроможності

Банк перевіряє:

• вашу кредитну історію в Чехії (через регістри SOLUS, CBCB та ін.);
• стабільність доходу (наявність постійного джерела доходу);
• відповідність вимогам до громадянства або посвідки на проживання.

Важливо:

• українцям із ВНЖ або ПМП у Чехії банки зазвичай надають іпотеку на тих самих умовах, що й громадянам Чехії.
• Біженцям із тимчасовим захистом умови індивідуальні й залежать від банку (у деяких випадках доступні кредити за умови підтвердженого доходу).

Пошук нерухомості

• На цьому етапі ви вже можете вибирати квартиру або будинок.
• Зазвичай банк вимагає, щоб у вас уже був підписаний попередній договір купівлі-продажу (rezervační smlouva) з продавцем нерухомості.

Подання повної заявки на іпотеку + збір документів

Після підписання попереднього договору ви подаєте в банк повний пакет документів.

Термін розгляду заявки - у середньому 5-15 робочих днів.

Оцінка нерухомості банком

Банк замовляє оцінку нерухомості в акредитованого оцінювача. Це необхідно для розрахунку LTV (відношення суми кредиту до вартості нерухомості).

Якщо оціночна вартість нижча за покупну, вам доведеться внести більший початковий внесок.

Схвалення кредиту та підписання договору

У разі позитивного рішення ви підписуєте іпотечний договір і (в більшості випадків) страхування нерухомості.

Після підписання:

• Банк резервує кошти.
• Гроші перераховуються продавцю після виконання всіх умов договору.

Реєстрація права власності

• Подача документів до Кадастру нерухомості (Katastr nemovitostí).
• Реєстрація зазвичай займає 20-30 днів.
• Після цього ви стаєте офіційним власником нерухомості.

Чек-лист документів для іпотеки

Для громадян Чехії, іноземців із ВНЖ/ПМЖ, а також для українців і біженців.

Документи, що підтверджують особу:

• Закордонний паспорт
• ВНЖ / ПМП / карта тимчасового захисту
• За необхідності - переклад документів чеською мовою (судовий перекладач)

Документи про доходи:

Для тих, хто працює за наймом:

• Довідка про доходи від роботодавця за останні 3-6 місяців
• Виписки з банківського рахунку (за зарплатним рахунком) за останні 3-6 місяців
• Трудовий договір

Для підприємців (OSVČ):

• Підтвердження про реєстрацію підприємницької діяльності
• Податкова декларація за останній рік
• Виписки з банківського рахунку за останні 6 місяців

Для пенсіонерів:

• Підтвердження отримання пенсії

Документи щодо нерухомості:

• Попередній договір купівлі-продажу (rezervační smlouva)
• Виписка з Кадастру нерухомості (výpis z katastru nemovitostí)
• Оцінка нерухомості (posudek znalce)

Додатково:

• Згода чоловіка/дружини (якщо в шлюбі)
• Страховка на об'єкт нерухомості (обов'язкова для багатьох банків)
• Страховка життя (за бажанням або на вимогу банку)

Важливо знати:

• Багато банків вимагають, щоб заявник проживав у Чехії не менше 1 року і мав стабільний дохід.
• Тимчасовий захист (віза) дає можливість подати заявку, але умови залежать від банку (не всі банки працюють із цим статусом).
• Мінімальний початковий внесок - від 10 % (частіше 20 %).

Як доказ платоспроможності має право пред'явити документи про доходи на території постійного місця проживання або інших країн, тобто за межами Чехії.

Додаткові витрати під час оформлення іпотеки в Чехії

Отримання іпотеки - це не тільки оплата першого внеску і щомісячних платежів за кредитом. Дуже важливо заздалегідь врахувати додаткові витрати, які можуть значно вплинути на загальний бюджет угоди.

Нижче детально розберемо основні з них:

Страхування

Більшість банків у Чехії вимагають обов'язкового оформлення страхування нерухомості як умови надання іпотеки. Крім того, в деяких випадках рекомендується або навіть запитується страхування життя позичальника.

Страхування нерухомості (pojištění nemovitosti)

• Обов'язкове для всіх іпотечних позичальників.
• Захищає майно від пожеж, затоплення, стихійних лих, крадіжки та інших ризиків.
• Розмір внесків залежить від вартості нерухомості та обраної страхової компанії.

Орієнтовна вартість: від 1 000 до 4 000 CZK на рік.

Страхування життя (životní pojištění)

• Не обов'язково згідно із законом, але часто рекомендовано або обумовлюється банком.
• Захищає сім'ю позичальника в разі важкої хвороби, інвалідності або смерті.
• Часто дає змогу отримати знижку за відсотковою ставкою (наприклад, на 0,1-0,3 % нижче).

Орієнтовна вартість: від 300 до 1 000 CZK на місяць залежно від віку, здоров'я та суми кредиту.

Нотаріус (notář)

При купівлі нерухомості в Чехії нотаріус відіграє важливу роль:

• перевіряє юридичну чистоту угоди;
• складає або перевіряє договір купівлі-продажу;
• часто виступає як депозитарій коштів (депозитна комірка або нотаріальний рахунок) - кошти переходять продавцю тільки після реєстрації права власності за покупцем.

Основні витрати:

• Підготовка та перевірка договору купівлі-продажу: від 10 000 до 15 000 CZK.
• Ведення депозитного рахунку (pokladka nebo úschova): від 5 000 до 10 000 CZK.

Порада: не варто економити на нотаріусі - грамотний фахівець захистить вас від юридичних ризиків.

Брокер (hypoteční makléř)

Багато покупців нерухомості в Чехії користуються послугами іпотечного брокера (hypoteční makléř). Це фахівець, який:

• допомагає підібрати оптимальну пропозицію щодо іпотеки (за ставкою, терміном, умовами);
• веде переговори з банками;
• консультує щодо необхідних документів;
• супроводжує вас на всіх етапах оформлення іпотеки.

Плюси роботи з брокером:

• економія часу;
• доступ до спеціальних пропозицій банків;
• допомога в комунікації з чеськими банками для іноземців;
• допомога в мінімізації ризиків і перевірці документів.

Вартість послуг брокера:

• Багато надійних іпотечних брокерів працюють безкоштовно для клієнта, оскільки отримують комісію від банку (1-2 % від суми кредиту).
• Однак частина брокерів може брати фіксовану плату за послуги: від 10 000 до 20 000 CZK.

Перед початком співпраці важливо з'ясувати структуру оплати послуг.

Які фактори впливають на отримання іноземцем іпотечного кредиту?

Як розрахувати LTV (Loan-to-Value)?

Один із ключових показників, на який банки в Чехії звертають увагу під час розгляду заявки на іпотеку - це LTV (Loan-to-Value), або коефіцієнт співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості.

Що це таке?

Простіше кажучи, LTV показує, який відсоток від вартості нерухомості ви хочете позичити в банку.

Формула

Сам розрахунок дуже простий: LTV = (розмір кредиту / вартість нерухомості) × 100 %

Де:

• Сума іпотечного кредиту - сума, яку ви запитуєте в банку;
• Ринкова вартість нерухомості - вартість квартири/будинку за оцінкою банку або договором купівлі-продажу (у деяких випадках банк орієнтується на нижче з двох значень).

Приклад

Якщо вартість квартири 200 000 €, а кредит - 160 000 €, то:

LTV = (160 000 / 200 000) × 100 % = 80 %

Що нижчий LTV, то вищий шанс отримати схвалення іпотеки та кращі умови. Іноді можна домовитися про занижену оцінку вартості нерухомості в банку, щоб знизити LTV. Якщо ви можете вкласти хоча б 20 % власних коштів, ви отримаєте кращий відсоток.

Що вищий LTV - то більш ризикованою банк вважає угоду.

Історія української родини в Празі

Сім'я зі Львова переїхала до Праги 2022 року за програмою тимчасового захисту. Після 1,5 років проживання та стабільної роботи подружжя (в IT та освіті), вони вирішили придбати квартиру. За допомогою іпотечного брокера та банку ČSOB отримали кредит на 80 % вартості квартири з фіксованою ставкою на 5 років. Весь процес зайняв близько 2 місяців.

Основні висновки:

• наявність стабільного доходу - ключ до отримання іпотеки;
• краще залучати іпотечного брокера для супроводу угоди;
• важливо заздалегідь підготувати повний пакет документів.

Багато українських сімей починають з оренди житла - це дає змогу краще зрозуміти ринок, райони міста і свої пріоритети. Тільки після цього ухвалюють рішення про купівлю.

Типові помилки позичальників

• Подання заявок у кілька банків одночасно → негативно впливає на кредитний рейтинг.
• Недооцінка додаткових витрат → брак коштів на оформлення угоди.
• Відсутність страховки життя → банки можуть відмовити.
• Ігнорування умов LTV → подача на свідомо ризикований кредит.

Отримати іпотеку в Чехії - реально. Навіть для українців із тимчасовим захистом. Головне - правильно підготуватися:

• вибрати відповідний банк;
• підготувати повний пакет документів;
• оцінити додаткові витрати;
• проконсультуватися з професіоналом.

Отримання іпотеки в Чехії для іноземних громадян - це завдання, що вимагає підготовки і ретельного аналізу умов. Порівняння різних банків, розуміння системи оподаткування та страхування, а також знання вимог до позичальників є основними кроками на цьому шляху. 

Автор статті: Марія Беранова