Як українцям купити квартиру чи будинок у Словаччині

Купівля житла в Словаччині для українців у 2025 році стала не просто бажаною метою, а реальним кроком до стабільності. Після початку війни багато громадян України обрали Словаччину як місце для тимчасового або постійного проживання. Водночас зростає й інтерес до житла в Словаччині для українців — як оренди, так і придбання.

У цій статті ми розповімо, як офіційно купити квартиру або будинок, скільки це коштує, які документи потрібні, які юридичні нюанси слід врахувати, та які є альтернативи для тимчасового проживання. Це — практичний гід для тих, хто хоче зробити Словаччину своїм другим домом або інвестувати в нерухомість за кордоном.

Якщо ви хочете більше дізнатися про покупку нерухомості в Словаччині, запрошуємо Вас відвідати наш блог.

Чому українці все частіше купують житло в Словаччині?

З кожним роком попит на житло в Словаччині для українців зростає. Причини різні — від прагнення до безпеки до інвестиційних цілей.

Географія, мова, менталітет — що приваблює

• Близькість до України. Зі Львова до Кошице — менш як 4 години автомобілем.
• Схожість мов і культури. Багато українців легко адаптуються до словацького середовища.
• Європейський рівень життя. Вища якість послуг, освіти, медицини, ніж у більшості регіонів України.
• Відносно доступні ціни на житло. У порівнянні з іншими країнами ЄС, ціни на житло в Словаччині все ще залишаються нижчими, особливо поза Братиславою.

Словаччина - відносно маленька країна. Але на невеликій території розташовані сотні замків та історичних пам'яток, а місцева природа вражає своєю різноманітністю та красою. 15 приголомшливих місць, які необхідно відвідати >>>>>

Переїзд, бізнес, ПМП: які причини покупки

• Тимчасовий захист або ПМП. Багато хто планує залишатися надовго й хоче мати власне житло.
• Навчання чи робота дітей. Якщо дитина вчиться в Словаччині, батьки часто купують житло поруч.
• Бізнес і інвестиції. Деякі українці розглядають нерухомість як спосіб заощадження та доходу — через оренду або перепродаж.

Братислава - культурна столиця Словаччини. Тут ви зможете відвідати музеї, театри, галереї, брати участь у фестивалях і концертах. Місто пропонує різноманітні можливості для активного дозвілля та саморозвитку >>>>>

Ціни на нерухомість різняться залежно від локації. Нерухомість у Словаччині недорого можна знайти в східній частині країни.

Чи може українець офіційно купити квартиру чи будинок у Словаччині?

Придбання нерухомості іноземцями в Словаччині дозволене законом. Однак для українських громадян діють певні умови, які залежать від їхнього статусу перебування в країні.

Після 2022 року, Словаччина спростила багато процедур для українців, особливо тих, хто перебуває тут за тимчасовим захистом або має дозвіл на проживання. Але важливо знати, які саме правила стосуються покупки житла.

Який статус дозволяє купівлю нерухомості

Українці можуть купувати житло в Словаччині, якщо мають:

• Тимчасовий захист (dočasná ochrana) — не забороняє купівлю житла.
• Тимчасове або постійне проживання (povolenie na pobyt) — дає повне право володіння нерухомістю.
• Робочу візу або навчальний дозвіл на проживання — також дозволяє інвестувати у квартиру або будинок.

Якщо ви перебуваєте в Словаччині без офіційного статусу, купити житло де-факто можливо, але оформити його без дозволу на проживання складніше — знадобиться представник (наприклад, юрособа або довірена особа).

Обмеження для іноземців: що потрібно знати

• Житлова нерухомість доступна для покупки без обмежень.
• Сільськогосподарська земля не продається іноземцям без ПМП.
• Комерційна нерухомість доступна за умови реєстрації компанії в Словаччині.

Порада: Щоб уникнути податкових або правових складнощів, краще купувати нерухомість через ліцензованого ріелтора або нотаріуса, який має досвід роботи з українцями.

Отримання ПМП у Словаччині має низку переваг. Воно дає змогу не тільки вільно подорожувати, а й дає доступ до роботи, навчання (дізнайтеся, чому студенти обирають цю країну для навчання), медичного обслуговування та соціальних пільг (подробиці за посиланням). Читайте в нашому блозі про те, як отримати постійне місце проживання в Словаччині >>>>>>

Серед покупців нерухомості в Словаччині, чимало й тих, хто просто полюбив цю тиху, недорогу країну.

Скільки коштує нерухомість у Словаччині у 2025 році

У 2025 році ціни на житло в Словаччині залишаються доступнішими, ніж у Чехії, Австрії чи Німеччині. Однак різниця між регіонами досить суттєва: у столиці — Братиславі — житло значно дорожче, ніж у менших містах або на сході країни.

Середні ціни по регіонах: Братислава, Кошице, курортні зони

Рівень цін залежить не лише від розташування, а й від типу нерухомості — вторинний ринок, новобудови, приватні будинки тощо. Для українців, які планують переїзд або інвестування, важливо враховувати загальну вартість не лише самого житла, а й супутніх витрат.

Таблиця середніх цін на житло в Словаччині у 2025 році за типом і регіоном

Ціни наведено станом на початок 2025 року. Курортна нерухомість і новобудови зазвичай дорожчі — особливо у туристичних регіонах.

Квартира, дім, новобудова, вторинка: що вигідніше

Вибір між квартирою, приватним будинком або новобудовою залежить від цілей купівлі, бюджету та стилю життя.

Квартира — найзручніший варіант для життя в місті. Вторинне житло коштує дешевше, але може потребувати ремонту. У великих містах пропозицій більше, але й конкуренція вища.

Будинок — підходить для сімей або тих, хто цінує простір і приватність. Часто розташовані в передмісті або селах. Потребують більших витрат на утримання, але надають більше свободи.

Новобудови — сучасні й енергоефективні, але нерідко продаються без внутрішнього оздоблення. Ціни на квадратний метр вищі, зате є гарантія на конструктивні елементи.

Вторинка — більш доступна за ціною, процес купівлі швидший. Але необхідна ретельна перевірка технічного стану об'єкта.

Додаткові витрати: податки, нотаріус, посередник

Крім вартості самого житла, покупцеві слід враховувати низку супутніх витрат, без яких угода не буде можливою:

• Нотаріальні послуги — від 600 до 1200 € в залежності від складності договору.
• Реєстраційний збір — близько 100 € за внесення права власності до кадастру.
• Комісія рієлтора — зазвичай 3–5 % від ціни об'єкта. Часто її сплачує продавець, але краще це уточнити заздалегідь.
• Податок на нерухомість — від 20 до 150 € на рік, залежно від площі житла та муніципалітету.
• Юридичний супровід / переклади документів — від 200 €.

Порада: Перед підписанням договору бажано мати додатковий резерв у розмірі 5–7 % від загальної вартості житла — саме стільки можуть скласти супутні витрати.

У Словаччині, як і в інших країнах Європи - вища освіта безкоштовна. А це означає, що тут величезна кількість спеціальностей, університетів і факультетів у різних містах. Ми розповімо про університети та де можна здобути освіту >>>>>

Переїзд до Словаччини. ВНЖ у Словаччині

Які документи потрібні українцю для купівлі житла?

Для фізичних осіб

Якщо українець планує купити житло в Словаччині як фізична особа, йому слід підготувати стандартний пакет документів. Він може відрізнятися деталями залежно від регіону та типу нерухомості, але зазвичай включає:

• Закордонний паспорт та/або внутрішній паспорт із перекладом
• Документ, що підтверджує легальне перебування в Словаччині (тимчасовий захист, ВНЖ, ПМП)
• ІПН / ідентифікаційний код
• Підтвердження доходів або виписка з банківського рахунку
• Словацький банківський рахунок (якщо оплата буде здійснюватися всередині країни)
• У разі потреби — переклад документів словацькою мовою та нотаріальне засвідчення

Наявність повного пакету документів значно спрощує укладення договору купівлі-продажу та реєстрацію власності в кадастрі.

Якщо купує бізнес або через юрособу

Купівля нерухомості від імені компанії — це поширена практика для українських підприємців, які відкривають філії у Словаччині або переїжджають із бізнесом. У такому випадку необхідно:

• Зареєструвати юридичну особу в Словаччині (s.r.o.)
• Виписка з Торгового реєстру (Obchodný register)
• Статут та рішення про придбання нерухомості
• Підтвердження повноважень представника
• Банківський рахунок компанії
• Фінансова звітність / джерело коштів

Для бізнесу варто заздалегідь проконсультуватися з юристом і податковим консультантом, особливо якщо об'єкт планується здавати в оренду.

Бажання отримати ВНЖ у Словаччині через бізнес-імміграцію і надалі жити в одній з європейських країн на його основі посідає перше місце в списку причин для купівлі словацької нерухомості.

Етапи покупки нерухомості у Словаччині

Покупка житла — це не лише питання фінансів, а й чітка юридична процедура, яка включає кілька важливих етапів. Знання цього процесу дозволяє уникнути ризиків і помилок.

Купівля нерухомості у Словаччині для українців проходить у декілька основних етапів. Вони однакові як для фізичних осіб, так і для юридичних, хоча в другому випадку перелік документів може бути ширшим.

Пошук об’єкта

На цьому етапі покупець:

• Визначає регіон і тип нерухомості (квартира, дім, новобудова)
• Встановлює бюджет і бажані параметри (площа, стан, локація)
• Користується онлайн-платформами типу Reality.sk, Nehnutelnosti.sk, TopReality.sk

Часто пошуком займається рієлтор або агентство. Важливо перевірити їхню ліцензію та договірні умови.

Перевірка документів та резервування

Перед підписанням будь-яких паперів варто:

• Перевірити юридичну “чистоту” об'єкта: чи немає арештів, боргів, подвійного продажу
• Уточнити власника й історію нерухомості
• Попросити повний витяг з кадастру (kataster)

Після цього зазвичай підписується резерваційний договір і покупець вносить аванс (зазвичай 5–10 % ціни). У договорі зазначаються терміни укладення основного контракту та відповідальність сторін.

Договір купівлі-продажу та реєстрація

Основний документ — договір купівлі-продажу, який готується нотаріусом або юристом. Він підписується обома сторонами, після чого:

• Сума оплачується або через нотаріальний депозит, або безпосередньо продавцеві
• Договір подається до кадастру для зміни власника (звичайно 20–30 днів)
• Новий власник отримує витяг із реєстру та ключі

Рекомендується використовувати нотаріуса з досвідом роботи з іноземцями. Він допоможе уникнути помилок і пояснить місцеві нюанси.

Відкрийте для себе чудеса Словаччини, разом із Prague Education Center! Ми підберемо для вас мовні курси (ознайомтеся з ними за посиланням), які допоможуть досягти потрібного рівня та підготуватися до вступу. Залиш заявку на безкоштовну консультацію вже сьогодні!

Альтернатива: оренда з правом викупу або інвестиційна нерухомість

Не всі українці готові одразу купувати житло в Словаччині - як з фінансових причин, так і через тимчасовий статус. У такому разі існує розумна альтернатива - оренда з правом викупу або купівля нерухомості для здачі в оренду як інвестиція. Ці варіанти особливо популярні серед тих, хто розглядає поступовий переїзд або планує довгострокову перспективу.

Для тимчасового проживання

Оренда з подальшим викупом (nájom s možnosťou odkúpenia) — це формат, за якого:

• Ви орендуєте житло на фіксований термін (зазвичай 1–3 роки)
• У договорі зазначено право викупу за заздалегідь погодженою ціною
• Частина орендної плати може зараховуватись як аванс

Це зручно, якщо ви:

• Щойно приїхали до Словаччини й хочете протестувати район
• Ще не маєте ПМП або стабільного доходу, але плануєте ВНП
• Прагнете накопичити гроші й краще вивчити ринок

Для здачі в оренду

Купівля інвестиційної нерухомості — популярний варіант для українців, які мають заощадження або хочуть зберегти капітал. У Словаччині стабільний ринок оренди, особливо у туристичних регіонах (Братислава, Попрад, курорти).

Переваги:

• Здача в оренду приносить дохід (у середньому 3–6 % річних)
• Існують податкові пільги для певних типів інвесторів
• Можна використовувати житло для короткострокового проживання родичів

Головний плюс проживання в приватному будинку - це усвідомлення того, що ти - господар свого життя і господар простору, який тебе оточує. У приватному секторі люди цінують хороші стосунки з сусідами, тому Ви легко знайдете тут друзів, а можливо і партнерів по бізнесу.

Висновки: Чи варто купувати нерухомість у Словаччині українцям у 2025 році?

Купівля житла у Словаччині у 2025 році — це приваблива можливість для українців як для тимчасового проживання, так і для довгострокового переїзду або інвестицій. Країна пропонує:

• Прозорі юридичні умови купівлі
• Стабільний ринок з цінами, нижчими за країни Західної Європи
• Географічну та культурну близькість до України

Для тих, хто планує переїзд, важливо врахувати не лише вартість житла, а й супутні витрати: податки, послуги нотаріуса, утримання об’єкта. Також варто заздалегідь з’ясувати свій статус перебування у країні та можливість оформити право власності.

Якщо ви поки не готові до купівлі, хорошою альтернативою є оренда житла в Словаччині з правом викупу або довгострокова оренда з перспективою отримання ПМП. Це особливо актуально для українців із тимчасовим захистом або студентів, які хочуть залишитися в ЄС після навчання.

Підсумок:

• Українці можуть офіційно купити квартиру або будинок у Словаччині
• Ціни на житло в Словаччині у 2025 році залишаються доступними
• Варто ретельно планувати угоду й за потреби звертатися до фахівця

Якщо бажаєте отримати персональну консультацію щодо купівлі житла в Словаччині або оцінити готовність до угоди.

Оренда житла в Словаччині для українців: коротко і по суті

Варіанти пошуку житла:

• Приватна оренда. Найбільш поширений варіант: через оголошення на сайтах Nehnutelnosti.sk, Reality.sk, Bazos.sk.
• Суборенда. Часто пропонується в студентських містах. Зазвичай дешевше, але не завжди оформлюється офіційно.
• Гуртожитки та готелі. Тимчасовий варіант для студентів або новоприбулих. Підходить для перших місяців перебування.

Що потрібно знати при оренді:

• Мінімальний термін оренди: зазвичай 12 місяців. Іноді можливо погодити коротший термін.
• Договір оренди: повинен бути письмовим, з чітко вказаними умовами, сумою, терміном, депозитом.
• Комунальні послуги: часто оплачуються окремо. Уточнюйте, що входить у вартість.
• Депозит: стандартно — сума за 1–2 місяці. Повертається після виселення за умови відсутності боргів або пошкоджень.
• Страхування: не є обов’язковим, але рекомендується для захисту особистих речей.

Додаткові поради:

• Витрати на життя: середня оренда 1-кімнатної квартири в Братиславі — ~550–750 євро, у Кошице — ~400–550 євро. Комунальні — від 100 до 200 євро/місяць.
• Мова: базові знання словацької спрощують переговори, але часто достатньо англійської.
• Консультація: при сумнівах варто звернутися до рієлтора або юридичної допомоги для українців — наприклад, Mareena.sk, Human Rights League.

Автор статті: Марія Беранова